Abzug eines hohen Disagios als Werbungskosten

Ein Disagio kann grundsätzlich in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Kredit zur Einkünfteerzielung eingesetzt wird. Dies gilt zwar nicht für ein Disagio, das nicht marktüblich ist und für ein Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren einbehalten wird. Bei einem Kreditvertrag mit einer Geschäftsbank ist aber in der Regel von der Marktüblichkeit eines Disagios auszugehen.

Hintergrund: Bei den Überschusseinkünften wie z.B. den Vermietungseinkünften gilt das Zu- und Abflussprinzip. Aufwendungen sind also grundsätzlich dann absetzbar, wenn sie bezahlt werden. Eine Ausnahme besteht aber dann, wenn es sich um eine Vorauszahlung für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren handelt, es sei denn, es handelt sich um ein marktübliches Disagio. Ein marktübliches Disagio kann also stets in voller Höhe sofort abgezogen werden.

Sachverhalt: Der Kläger erwarb 2009 eine Immobilie, die er vermietete. Den Kaufpreis finanzierte er durch ein Bankdarlehen. Die Bank gewährte ihm einen Kredit über 1,333 Mio. € zu einem Zinssatz von 2,85 % mit einer Laufzeit von 10 Jahren; dabei wurde ein Disagio (Damnum) von 10 % vereinbart, das die Bank bei der Auszahlung des Kredits einbehielt. Der Kläger machte das Disagio von 133.000 € im Jahr 2009 als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt verteilte den Werbungskostenabzug aber über 10 Jahre.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) verwies die Sache an das Finanzgericht (FG) zur weiteren Aufklärung zurück:

Ein Disagio stellt wirtschaftlich betrachtet eine Zinsvorauszahlung für die Laufzeit des Kredits dar. Es wird bei der Auszahlung des Kredits abgezogen und ist in voller Höhe abziehbar, wenn der Kredit nicht länger als fünf Jahre läuft oder wenn das Disagio marktüblich ist.
Die Marktüblichkeit hängt von den aktuellen Verhältnissen am Kreditmarkt bei Aufnahme des Darlehens sowie von dem konkreten Finanzierungsobjekt ab. Wird der Kreditvertrag mit einer Bank abgeschlossen, ist ein Disagio grundsätzlich marktüblich.
Etwas anderes gilt nur bei besonderen Umständen, z. B. einer besonderen Kreditunwürdigkeit des Darlehensnehmers, besonderen persönlichen Beziehungen zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer oder ganz atypischen Vertragsgestaltungen. Das FG muss nun im weiteren Rechtszug aufklären, ob solche besonderen Umstände vorlagen.

Hinweise: Nach dem Urteil wird ein Disagio, das von einer Bank einbehalten wird, im Grundsatz steuerlich anerkannt und ist sofort in voller Höhe abziehbar. Die vom BFH angesprochenen besonderen Umstände – z.B. persönliche Beziehungen zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer – dürften in der Praxis die absolute Ausnahme darstellen. Der BFH folgt damit nicht der Auffassung der Finanzverwaltung, die ein Disagio nur bis zur Höhe von 5 % als marktüblich ansieht.

Quelle: BFH, Urteil vom 8.3.2016 – IX R 38/14