Gewerbliche Vermietung bei von vornherein geplanter Entschädigung

Die Vermietung von Immobilien kann zu gewerblichen Einkünften führen, wenn der Vermieter von vornherein geplant hat, die Immobilien nach Ablauf einer 20-jährigen Mietdauer auf die Mieter gegen Zahlung einer Entschädigung zu übertragen und sich ein Gesamtüberschuss nur unter Einbeziehung der Entschädigung erzielen lässt.

Hintergrund: Die Einkünfte aus der Vermietung eines Grundstücks sind grundsätzlich nicht gewerblich. Sie unterliegen damit nicht der Gewerbesteuer, und der Verkauf des Grundstücks nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist nicht steuerpflichtig. Ausnahmsweise können die Vermietungseinkünfte aber gewerblich sein, wenn der Vermieter noch weitere Zusatzleistungen erbringt (z. B. als Hotelier) oder wenn die Vermietung aus sonstigen Gründen den Bereich der privaten Vermögensverwaltung überschreitet.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die sich von einer Stadt und von einem Landkreis in den Jahren 1986 und 1992 jeweils ein Erbbaurecht an einem Grundstück bestellen ließ. In beiden Fällen war die Klägerin zur Errichtung eines Behördengebäudes und zur anschließenden Vermietung des Gebäudes an die Stadt bzw. den Landkreis verpflichtet; nach Ablauf des jeweils 20jährigen Mietvertrags sollte sie das Gebäude gegen eine Entschädigung an die Stadt bzw. den Landkreis übereignen. Die Klägerin erklärte für 2003 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, während das Finanzamt gewerbliche Einkünfte annahm.

Entscheidung: Der BFH hält gewerbliche Einkünfte für möglich und hat die Sache zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht (FG) zurückverwiesen:

  • Es ist denkbar, dass die Vermietung bereits den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung überschritten hat und damit als gewerblich einzustufen ist. Für eine gewerbliche Tätigkeit könnte es sprechen, wenn die Klägerin von vornherein davon ausgegangen ist, dass sich ein positiver Gesamtüberschuss nur durch die Einbeziehung der Entschädigung für die beiden Gebäude nach Ablauf der 20jährigen Mietdauer erzielen lässt. In diesem Fall tritt nämlich neben die sog. Fruchtziehung aus der Substanz, d. h. aus der Vermietung der Immobilie, auch noch eine Substanzverwertung, nämlich der Verkauf der Immobilie gegen Entschädigung.
  • Bei der Vermietung beweglicher Wirtschaftsgüter hat der BFH ebenfalls eine gewerbliche Tätigkeit bejaht, wenn sich das positive Gesamtergebnis nur durch Einbeziehung des späteren Verkaufs des vermieteten Wirtschaftsguts erzielen lässt. Dieser Gedanke gilt nicht nur bei der Vermietung beweglicher Wirtschaftsgüter, sondern auch bei der Vermietung von Immobilien.
  • Das FG muss nun aufklären, ob die Klägerin von Anfang an die Entschädigung in ihr Vermietungskonzept einbezogen hat und nur aufgrund der Entschädigung ein positives Gesamtergebnis erwarten konnte.

Hinweise: Der BFH führt hier eine sog. Verklammerung durch, d.h. er verbindet die Vermietung mit der späteren Übertragung der Immobilie gegen Entschädigung. Eine solche Verklammerung kann auch bei langfristigen Vermietungen von 20 Jahren vorgenommen werden, wenn von Anfang an der spätere Verkauf bzw. Übertragung gegen Entschädigung geplant war.

Eine gewerbliche Tätigkeit wäre im Streitfall zu verneinen, wenn die Mieteinnahmen von 20 Jahren und die in diesen 20 Jahren entstandenen Ausgaben (Abschreibungen, Zinsen und laufende Grundstückskosten) bereits zu einem Gesamtüberschuss geführt hätten. Denn dann wäre die spätere Übertragung der Gebäude gegen Entschädigung nicht mehr erforderlich gewesen, um einen Gesamtüberschuss zu erzielen.

Quelle: BFH, Urteil vom 28.9.2017 - IV R 50/15, NWB

Hinweis: Dieser Artikel ist vom 17.01.2018. Bitte achten Sie darauf, dass Informationen zu der genannten Thematik bereits überholt sein könnten.

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