05.10.2016

Grunderwerbsteuer bei Verpflichtung des Käufers zur Bebauung

Die Verpflichtung des Käufers gegenüber dem Verkäufer, das unbebaute Grundstück nach den Vorgaben des Verkäufers zu bebauen, führt nicht zu einer Erhöhung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer um die Baukosten. Ein einheitlicher Erwerbsgegenstand, bei dem auch die Baukosten in die Bemessungsgrundlage eingehen, ist nur bei einer Verpflichtung des Verkäufers zur Bebauung anzunehmen.

Hintergrund: Beim Kauf eines Grundstücks richtet sich die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nach dem Kaufpreis. Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks, das der Käufer anschließend selbst bebaut, ist die Grunderwerbsteuer generell also niedriger als beim Kauf eines bereits bebauten Grundstücks. Eine Ausnahme gilt aber beim sog. einheitlichen Erwerbsgegenstand, wenn bereits bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags feststeht, dass der Käufer ein bebautes Grundstück erhalten soll. In die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gehen dann sowohl der Kaufpreis für das Grundstück als auch die Baukosten ein.

Sachverhalt: Die Kläger kauften ein unbebautes Grundstück von den Stadtwerken. Die Kläger verpflichteten sich in dem Kaufvertrag zur Bebauung des Grundstücks auf der Grundlage eines von den Stadtwerken erstellten Gestaltungshandbuchs; sie mussten sich das Bauvorhaben von den Stadtwerken genehmigen lassen und das Haus innerhalb von zwei Jahren fertigstellen, konnten aber das Bauunternehmen frei wählen. Das Finanzamt erhöhte die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer um die Baukosten.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage grundsätzlich statt, wies die Sache aber zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht (FG) zurück:

  • Die eigenen Baukosten werden dann in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einbezogen, wenn sich aus dem Kaufvertrag und aus weiteren Verträgen ergibt, dass der Käufer das noch unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhalten soll. Dies ist u.a. der Fall, wenn auf der Veräußererseite mehrere miteinander verbundene Personen bzw. Gesellschaften stehen, die eine Bebauung des Grundstücks anstreben. Der Erwerb des Grundstücks und die anschließende Bebauung werden dann als sog. einheitlicher Erwerbsgegenstand zusammengefasst und besteuert.
  • Voraussetzung für einen einheitlichen Erwerbsgegenstand ist aber, dass der Veräußerer oder ein mit ihm verbundenes Unternehmen zur Bebauung verpflichtet ist. Die Verpflichtung des Käufers zur Bebauung genügt hingegen nicht, um die Baukosten der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen. Im Streitfall waren die Stadtwerke jedoch nicht zu einer Bebauung verpflichtet, sondern nur die Kläger als Käufer.

Hinweise: Allerdings geht das Verfahren nun noch vor dem FG weiter. Es ist nämlich denkbar, dass das Bauunternehmen zur Veräußererseite gehörte, also mit den Stadtwerken personell, wirtschaftlich oder organisatorisch verbunden war. Da das Bauunternehmen den Klägern bereits vor Abschluss des Kaufvertrags die Bebauung zu einem Festpreis angeboten hatte und die Kläger dieses Angebot nach Abschluss des Kaufvertrags auch angenommen hatten, läge dann doch ein einheitlicher Erwerbsgegenstand vor, allerdings mit anderer Begründung: Es hätten dann nämlich mehrere miteinander verbundene Unternehmen auf der Veräußererseite (Stadtwerke und Bauunternehmen) auf die Bebauung des Grundstücks durch gemeinsame Absprachen hingewirkt. Auf die Kenntnis der Kläger von Absprachen der Veräußererseite kommt es nicht an.

Quelle: BFH-Urteil vom 06.07.2016 – II R 5/15

Hinweis: Dieser Artikel ist vom 05.10.2016. Bitte achten Sie darauf, dass Informationen zu der genannten Thematik bereits überholt sein könnten.

05.10.2016

NWB-Rechnungswesen - BBK

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