Kein Spekulationsgewinn bei Veräußerung eines unentgeltlich bestellten Erbbaurechts

Lässt sich ein Steuerpflichtiger auf einem fremden Grundstück ein Erbbaurecht bestellen, für das er einen jährlichen Erbbauzins bestellt und das er bebaut, so führt der Verkauf des späteren Grundstücks durch den erbbauberechtigten Steuerpflichtigen und durch den Grundstückseigentümer nicht zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgeschäft für den erbbauberechtigten Steuerpflichtigen.

Hintergrund: Der Verkauf eines Grundstücks oder eines Erbbaurechts innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung mit Gewinn stellt einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn dar.

Streitfall: Die Klägerin ließ sich im Jahr 1999 auf dem Grundstück der A-GbR ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 20 Jahren bestellen. Hierfür zahlte sie einen jährlichen Erbbauzins von 3.000 DM. Sie errichtete anschließend ein Gebäude und verpachtete dies an einen Dritten. Im Jahr 2005 veräußerte die A-GbR und die Klägerin das bebaute Grundstück zu einem Kaufpreis von ca. 1,8 Mio. €; hiervon entfielen ca. 1,5 Mio. € auf das Erbbaurecht mit dem Gebäude und ca. 300.000 € auf das Grundstück. Das Finanzamt ging von einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn der Klägerin aus.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) verneinte ein Spekulationsgeschäft und gab der Klage statt:

• Ein Spekulationsgeschäft setzt die Anschaffung eines Grundstücks bzw. eines Erbbaurechts voraus. Die Klägerin hat das Erbbaurecht aber nicht angeschafft. Vielmehr wurde das Erbbaurecht unentgeltlich bestellt.
• Das Erbbaurecht ist ein befristetes Nutzungsrecht, ähnlich wie eine Miete oder Pacht. Daher wird der Erbbauzins auch nur für die laufende Nutzung des Grund und Bodens gezahlt. Es handelt sich bei dem Erbbauzins also nicht um einen Kaufpreis für das Erbbaurecht.
• Ein Spekulationsgeschäft wäre nur dann anzunehmen, wenn das Erbbaurecht bereits vor dem Jahr 1999 bestellt worden wäre und die Klägerin es von dem bisherigen Erbbauberechtigten gekauft hätte.
• Zwar kann dem Steuerpflichtigen im Fall des unentgeltlichen Erwerbs die Anschaffung des Erbbaurechts durch den Rechtsvorgänger zugerechnet werden. Die A-GbR hat das Erbbaurecht aber auch nicht angeschafft, sondern erst durch Bestellung zugunsten der Klägerin geschaffen.

Hinweise: Ein Spekulationsgeschäft ist nach der Rechtsprechung des BFH allerdings dann dem Grunde nach anzunehmen, wenn sich ein Steuerpflichtiger ein Erbbaurecht bestellen lässt, dann das Grundstück kauft, anschließend das Erbbaurecht löschen lässt und schließlich das nunmehr unbelastete Grundstück innerhalb mit Gewinn verkauft. Allerdings geht dann nicht der vollständige Erlös in die Ermittlung des Spekulationsgewinns ein, sondern nur der anteilige Veräußerungspreis für den reinen Grund und Boden (ohne Gebäude), soweit der Veräußerungspreis wirtschaftlich gesehen auf das Grundstück im belasteten Zustand entfällt. Es ist also - ggf. im Wege der Schätzung - ein fiktiver Verkaufserlös für ein noch mit dem Erbbaurecht belastetes Grundstück zu ermitteln. Hiervon ist der Kaufpreis für das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück abzuziehen. Der auf das Gebäude entfallende Veräußerungserlös ist nicht steuerpflichtig.

Quelle: BFH, Urteil v. 8.11.2017 - IX R 25/15, NWB