Verdeckte Gewinnausschüttung bei Vermietung eines Einfamilienhauses an Gesellschafter

Die Vermietung eines Einfamilienhauses an den Gesellschafter gegen Vereinbarung einer marktüblichen, aber nicht kostendeckenden Miete führt zu einer verdeckten Gewinnausschüttung. Um diese zu vermeiden, muss eine kostendeckende Miete, die um einen Gewinnaufschlag zu erhöhen ist, vereinbart werden.

Hintergrund: Gewährt eine GmbH ihrem Gesellschafter einen Vorteil, der bei ihr zu einer Vermögensminderung oder zu einer verhinderten Vermögensmehrung führt und durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst ist, kann eine sog. verdeckte Gewinnausschüttung angesetzt werden, die bei der GmbH zu einer Einkommenserhöhung und damit zu einer Kompensation der Vermögensminderung führt. Eine verdeckte Gewinnausschüttung kann z. B. durch eine verbilligte Vermietung an den Gesellschafter erfolgen.

Sachverhalte: Der Bundesfinanzhof (BFH) entschied jetzt über zwei ähnlich gelagerte Fälle. In beiden Fällen hatte die GmbH ein Einfamilienhaus erworben und zur ortsüblichen Miete an ihren Gesellschafter-Geschäftsführer vermietet. Hierdurch entstand ein Verlust, weil die Aufwendungen der GmbH für das Haus höher waren als die ortsübliche Miete. Die Finanzämter setzen jeweils verdeckte Gewinnausschüttungen in Höhe der Differenz zwischen der Kostenmiete, die sie um einen Gewinnaufschlag von 5 % erhöhten, und der gezahlten Miete an.

Entscheidungen: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies beide Klagen ab:

• Tätigt die GmbH im privaten Interesse des Gesellschafters Aufwendungen, führt dies zu einer verdeckten Gewinnausschüttung, wenn sich die GmbH diese Aufwendungen vom Gesellschafter nicht erstatten lässt und zudem keinen angemessenen Gewinnzuschlag verlangt. Ein ordentlicher und gewissenhafter GmbH-Gesellschafter würde nämlich kein Einfamilienhaus anschaffen und ggf. umbauen, um es danach mit Verlust an einen Gesellschafter zu vermieten. Vielmehr würde er darauf achten, dass die Aufwendungen der GmbH erstattet werden und die GmbH auch noch einen angemessenen Gewinnaufschlag erhält.
• Es genügt nicht, dass bei der Vermietung an einen Gesellschafter erst nach vielen Jahren ein positives Ergebnis zu erwarten ist. Zwar gibt es im Bereich der Vermietungseinkünfte eine 30jährige Überschussprognose, anhand derer geprüft wird, ob die Immobilie nach insgesamt 30 Jahren einen Totalüberschuss abwirft. Diese Prognose gilt aber nicht im Bereich der verdeckten Gewinnausschüttung. Die verdeckte Gewinnausschüttung kann daher auch nicht mit der Begründung verneint werden, dass die Immobilie in der Zukunft mit Gewinn verkauft werden könne.
• Im Streitfall zahlte der jeweilige Gesellschafter nur die marktübliche Miete, nicht aber die Kostenmiete, so dass auf Seiten der GmbH ein Verlust entstand. Das Finanzamt durfte daher eine verdeckte Gewinnausschüttung in Höhe der Differenz zwischen den Kosten, die um einen angemessenen Gewinnzuschlag von 5 % zu erhöhen waren, und der tatsächlich gezahlten Miete ansetzen.

Hinweise: Die beiden BFH-Urteile gelten für sämtliche Immobilienvermietungen an Gesellschafter einer GmbH, nicht nur für besonders aufwändig ausgestattete oder umgebaute Häuser und Wohnungen. Dabei ist unbeachtlich, ob die GmbH das Grundstück vollständig oder nur teilweise an den Gesellschafter vermietet und ob das Grundstück überwiegend eigenbetrieblich genutzt wird.

Um den Ansatz einer verdeckten Gewinnausschüttung zu verhindern, muss die GmbH die Kostenmiete verlangen, die sich nach der sog. Zweiten Berechnungsverordnung richtet und die auch eine angemessene Kapitalverzinsung, d.h. eine Verzinsung der getätigten Aufwendungen, enthält; diese Kosten sind um einen angemessenen Gewinnzuschlag zu erhöhen. In den Streitfällen hat der BFH den Ansatz eines Gewinnzuschlags von 5 % nicht beanstandet. Denkbar ist aber auch ein höherer oder geringerer Gewinnzuschlag.

Quelle: BFH, Urteile vom 27. 7. 2016 – I R 8/15 und I R 12/15