Verkauf der Zweitwohnung am Beschäftigungsort

Vorfälligkeitsentschädigung nicht absetzbar

Ein Arbeitnehmer, der im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung eine Eigentumswohnung am Beschäftigungsort nutzte, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung, die anlässlich des Verkaufs dieser Eigentumswohnung anfällt, nicht als Werbungskosten absetzen. Dies gilt auch dann, wenn er die Wohnung nur deshalb verkauft, weil seine Tätigkeit am Beschäftigungsort endet.

Hintergrund: Eine doppelte Haushaltsführung liegt vor, wenn der Arbeitnehmer an seinem Lebensmittelpunkt einen eigenen Hausstand unterhält (sog. Hauptwohnung) und außerhalb dieses Ortes arbeitet und am Beschäftigungsort eine Zweitwohnung unterhält. Er kann dem Grunde nach die Miete für die Wohnung am Beschäftigungsort oder die Kosten für eine Eigentumswohnung als Werbungskosten absetzen.

Sachverhalt: Die Kläger wohnten in K und hatten dort ihren gemeinsamen Haushaltsstand. Bis Ende des Jahres 2011 arbeitete der Ehemann, der Kläger, als Arbeitnehmer in B und nutzte dort eine Eigentumswohnung, die fremdfinanziert war und beiden Klägern gehörte. Nachdem die Tätigkeit des Klägers in B geendet hatte, verkauften die Kläger die Wohnung in B und mussten 2012 zur Ablösung des Kreditvertrags eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank in Höhe von ca. 2.800 € zahlen. Der Kläger machte die Hälfte dieses Betrags als Werbungskosten geltend, d.h. im Umfang seiner Miteigentumsquote. Das Finanzamt erkannte die Werbungskosten nicht an.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:

Bis Ende 2011 bestand eine doppelte Haushaltsführung, so dass der Kläger die Kosten für die Eigentumswohnung am Beschäftigungsort in B im Umfang seiner Eigentumsquote als Werbungskosten absetzen konnte. Hierzu gehören insbesondere die Abschreibung und die Finanzierungskosten. Zu den Finanzierungskosten gehört neben den Schuldzinsen grundsätzlich auch eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist allerdings im Streitfall nicht mehr durch die doppelte Haushaltsführung veranlasst gewesen, sondern durch den Verkauf der Wohnung in B. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist daher dem Veräußerungsgeschäft zuzuordnen und wirkt sich steuerlich nicht aus, da die Veräußerung der Wohnung nicht steuerpflichtig ist.
Unbeachtlich ist, dass die Veräußerung der Wohnung durch die Beendigung der Tätigkeit in B veranlasst gewesen ist. Dies ist lediglich ein abstrakter Verursachungszusammenhang.

Hinweise: Den Fall hätte man mit nahezu gleicher Begründung auch zugunsten der Kläger entscheiden können und die Beendigung der Tätigkeit in B als ausschlaggebendes Element für die Vorfälligkeitsentschädigung ansehen können. Denn die Wohnung wäre nicht verkauft worden, wenn der Kläger weiterhin als Arbeitnehmer in B tätig gewesen wäre; die Vorfälligkeitsentschädigung hätte dann ebenfalls nicht gezahlt werden müssen.

Auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wird eine Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich dem Veräußerungsgeschäft zugeordnet. Ist der Verkauf der Immobilie als Spekulationsgeschäft steuerpflichtig, mindert die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten den Spekulationsgewinn. Ist der Verkauf nicht steuerbar, weil z.B. die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist, wird die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich nicht berücksichtigt.

Quelle: BFH, Urteil v. 3.4.2019 – VI R 15/17, NWB

Hinweis: Dieser Artikel ist vom 05.06.2019. Bitte achten Sie darauf, dass Informationen zu der genannten Thematik bereits überholt sein könnten.

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