Aktivierung des Anteils eines Wohnungseigentümers an der Instandhaltungsrücklage

Erwirbt ein bilanzierender Unternehmer eine Eigentumswohnung, muss er den Anteil des Kaufpreises, der auf die Instandhaltungs­rücklage entfällt, als Forderung aktivieren. Er darf diesen Anteil des Kaufpreises nicht sofort gewinnmindernd auflösen.

Hintergrund: Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, ist an einer Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft beteiligt. Eine Wohnungs­eigentümergemeinschaft bildet für den künftigen Instandhaltungs­aufwand eine Instandhaltungs­rücklage, aus der sie die Instandhaltungs­maßnahmen bezahlt. Seit einer Reform der gesetzlichen Regelungen für Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften heißt die Instandhaltungs­rücklage nunmehr Erhaltungsrücklage; außerdem ist seit dieser Reform geregelt, dass die Instandhaltungs­rücklage zivilrechtlich zum Gemeinschaftsvermögen der Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft gehört und nicht (anteilig) dem Wohnungs­eigentümer.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH & Co. KG, die mit Immobilien handelte und bilanzierte. Sie erwarb im Jahr 2016 mehrere Eigentumswohnungen zum Kaufpreis von insgesamt 40.000 €. In dem Kaufpreis war ein Anteil in Höhe von ca. 15.000 € enthalten, der auf die Instandhaltungs­rücklagen der Wohnungen entfiel. Die Klägerin aktivierte diesen Betrag nicht, sondern buchte ihn gewinnmindernd aus. Das Finanzamt hielt jedoch eine Aktivierung für erforderlich.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:

• Die Klägerin musste den auf die Instandhaltungsrücklage entfallenden Anteil des Kaufpreises von ca. 15.000 € als Forderung aktivieren und durfte ihn nicht gewinnmindernd ausbuchen. Bei dem Anteil an der Instand­haltungs­rücklage handelt es sich nämlich um ein Wirtschaftsgut. Der Wohnungseigentümer hat einen geldwerten Anspruch auf Bezahlung von Instandhaltungs­aufwendungen aus der Rücklage. Zudem kann er diesen Anspruch jedenfalls zusammen mit seinem Betrieb auf einen Erwerber des Betriebs übertragen.

• Die Höhe der Aktivierung richtet sich nach den Anschaffungskosten. Dies ist der Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen. Im Streitfall waren ca. 15.000 € in die Instandhaltungsrücklage eingezahlt und daher zu aktivieren.

• Die hier dargestellten Aktivierungs­grundsätze gelten nicht nur für das Streitjahr 2016, sondern auch für den Zeitraum seit der Reform des Gesetzes für Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften im Jahr 2020. Die Reform hat nur zu einer zivilrechtlichen Änderung geführt, nicht aber zu einer ertragsteuerlichen oder bilanzsteuerlichen Änderung, bei der die wirtschaftliche Betrachtungsweise statt der zivilrechtlichen Betrachtung gilt. Daher ist es bilanzsteuerlich irrelevant, dass seit 2020 die Instandhaltungs­rücklage zum Gemeinschaftsvermögen der Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft gehört.

Hinweise: Der BFH hält damit an seiner bisherigen Rechtsprechung fest, so dass sich die Reform des Wohnungs­eigentümer­gesetzes nicht auf das Bilanzsteuerrecht auswirkt. Erst die Verwendung der Instandhaltungsrücklage mindert den Gewinn. Denn erst bei Verwendung der Rücklage zur Bezahlung der Instandhaltungs­maßnahmen kann abschließend beurteilt werden, ob die Aufwendungen sofort abziehbar sind oder ob es sich um aktivierungspflichtige nachträgliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder aber um anschaffungsnahe Aufwendungen handelt, die sich nur über die jährliche Abschreibung auswirken.

Auch für den Bereich der Vermietungseinkünfte hat der BFH im letzten Jahr entschieden, dass erst die Verwendung der Instandhaltungsrücklage zu Werbungskosten führen kann, während sich die Einzahlung steuerlich noch nicht auswirkt.

Eine Teilwertabschreibung auf die Forderung ist zulässig, wenn der Wert aufgrund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung niedriger ist. Im Streitfall gab es hierfür jedoch keine Anhaltspunkte.

Quelle: BFH, Urteil vom 15.1.2026 – IV R 19/23; NWB