Umsatzsteuerfreiheit des Abschlusses eines Mietvertrags

Erklärt sich ein Unternehmer bereit einen Mietvertrag abzuschließen, damit der Vermieter das Grundstück zu einem höheren Preis verkaufen kann, ist das Entgelt für die Bereitschaft umsatzsteuerfrei. Denn es handelt sich um eine Übernahme von Verbindlichkeiten, die nach dem Gesetz umsatzsteuerfrei ist.

Hintergrund: Die Übernahme von Verbindlichkeiten, von Bürgschaften und anderen Sicherheiten sowie die Vermittlung dieser Umsätze ist umsatzsteuerfrei.

Sachverhalt: Die Klägerin erklärte sich gegenüber einer KG, die Grundstückseigentümerin war, bereit, einen Mietvertrag für fünf Jahre für eine Nettomiete von monatlich 15.000 € abzuschließen. Die KG wollte ihr Grundstück an D verkaufen, der das Gebäude aber nur in vermietetem Zustand erwerben wollte. Die Klägerin erhielt von der KG ein Entgelt von 900.000 € für ihre Bereitschaft, den Mietvertrag abzuschließen. Unmittelbar nach Abschluss des Mietvertrags verkaufte die KG das Grundstück an D, der den Mietvertrag mit der Klägerin übernahm. Der D hatte nun in den nächsten fünf Jahren einen Anspruch auf Zahlung der monatlichen Miete von 15.000 € (insgesamt 900.000 € über fünf Jahre). Das Finanzamt behandelte das von der KG an die Klägerin gezahlte Entgelt von 900.000 € als umsatzsteuerpflichtig.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) sah das Entgelt als umsatzsteuerfrei an und gab der Klage statt:

• Die Klägerin hatte sich verpflichtet, als Mieterin ein Mietverhältnis einzugehen und dem Vermieter, dem D, die Miete zu zahlen. Damit hat sie eine Verbindlichkeit begründet und eine Geldverbindlichkeit übernommen, nämlich die Mietzahlungen für fünf Jahre.
• Die Umsatzsteuerfreiheit ist nicht nur dann zu gewähren, wenn eine bereits bestehende Verbindlichkeit übernommen wird. Sondern es genügt, wenn – wie im Streitfall – eine Verbindlichkeit begründet wird.

Hinweise: Das Finanzamt hätte die Umsatzsteuerfreiheit nur gewährt, wenn die Klägerin einen bereits bestehenden Mietvertrag übernommen hätte. Der BFH wendet die Umsatzsteuerfreiheit nun aber auch auf Fälle an, in denen die Verbindlichkeit erst begründet wird und hierfür ein Entgelt gezahlt wird. Die Unternehmer sollen nach dem BFH-Urteil das Organisationsmodell wählen können, das ihnen am besten zusagt.

Für die Klägerin hat die Umsatzsteuerfreiheit den Vorteil, dass sie den sich durch ihr Geschäft ergebenden Zinsvorteil behalten kann. Sie hat nämlich bei Abschluss des Mietvertrags eine Zahlung von 900.000 € erhalten, die sie über eine Laufzeit von fünf Jahren an D als neuen Vermieter in monatlichen Raten von 15.000 € entrichten muss.

Quelle: BFH, Urteil vom 30.11.2016 – V R 18/16