Grunderwerbsteuer: Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts beim Anteilskauf

Bei einer grunderwerbsteuerbaren Anteilsübertragung an einer immobilienbesitzenden Gesellschaft kann ein niedrigerer Wert des Grundstücks weder durch den Bilanzansatz noch durch eine Ableitung aus dem Kaufpreis für die Anteile nachgewiesen werden. Es bleibt dann bei dem Grundstückswert, der sich aufgrund des Ertragswertverfahrens ergibt.

Hintergrund: Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der Kaufpreis für das Grundstück. Wird aber nicht das Grundstück selbst übertragen, sondern Anteile an einer immobilienbesitzenden Gesellschaft, muss der Wert des Grundstücks gesondert ermittelt werden. Hierfür sieht das Gesetz verschiedene Verfahren vor, z.B. das sog. Ertragswertverfahren für Geschäftsgrundstücke. Der Steuerpflichtige kann allerdings einen niedrigeren Wert nachweisen.

Sachverhalt: Der Kläger war zusammen mit X Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die ein Geschäftsgrundstück besaß. Beide waren mit jeweils 50 % beteiligt. Das Grundstück war in der Bilanz mit 2,8 Mio. € aktiviert. X verkaufte seine GbR-Beteiligung an den Kläger zum Kaufpreis von 100 €. Hierdurch entstand Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt ermittelte den Grundstückswert nach dem sog. Ertragswertverfahren mit ca. 3,5 Mio. €. Der Kläger hielt hingegen den Bilanzwert von 2,8 Mio. € für zutreffend.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:

• Da nicht das Grundstück selbst verkauft wurde, sondern nur die Anteile an der grundstücksbesitzenden GbR, ist der Grundstückswert gesondert zu ermitteln. Bei einem Geschäftsgrundstück wird der Wert nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Dieser Wert beträgt 3,5 Mio. €.
• Zwar kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Hierzu muss er aber entweder ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorlegen oder aber den niedrigeren Wert anhand eines Kaufpreises, der kurz vorher für das Grundstück gezahlt worden ist, nachweisen. Beide Möglichkeiten hat der Kläger nicht genutzt.
• Als Nachweis eines niedrigeren Wertes nicht geeignet ist der Bilanzansatz, mit dem Grundstück von der Gesellschaft aktiviert worden ist. Denn in der Regel liegt der Bilanzwert eines Grundstücks unter seinem tatsächlichen Wert.
• Ebenfalls ungeeignet ist die Ableitung aus dem für die Anteile gezahlten Kaufpreis. Denn der Kaufpreis für die Anteile entfällt auch auf das übrige Vermögen der Gesellschaft. Eine Aufteilung des Kaufpreises auf das Grundstück einerseits und auf die übrigen Werte der Gesellschaft andererseits wird in der Regel nicht gelingen.

Hinweise: Sowohl bei der Grunderwerbsteuer als auch bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer kommt der Steuerpflichtige in der Regel nicht umhin, einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter zu beauftragen, wenn er einen niedrigeren gemeinen Wert eines Grundstücks nachweisen will.

Bei der Grunderwerbsteuer kommt der Nachweis eines niedrigeren Wertes bei einer Übertragung von Anteilen an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft und bei einer Umwandlung einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in Betracht, nicht aber bei einem Verkauf des Grundstücks gegen Zahlung des Kaufpreises.

Der BFH ließ offen, ob der niedrigere gemeine Wert des Grundstücks dann aus dem Kaufpreis für die Anteile abgeleitet werden kann, wenn das Grundstück der einzige Wert der Gesellschaft ist.

Quelle: BFH, Urteil v. 25.4.2018 - II R 47/15; NWB