Sonderabschreibung für neue Wohnungen geplant

Der Gesetzgeber will die Errichtung von günstigem Wohnraum steuerlich fördern und plant die Einführung einer Sonderabschreibung für neue Wohnungen in Höhe von 5 % jährlich für eine Abschreibungsdauer von vier Jahren. Die Wohnungen müssen der Vermietung dienen, der Bauantrag muss in den Jahren 2019 bis einschließlich 2021 gestellt worden sein, und die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen max. 3.000 € pro Quadratmeter betragen.

Wesentliche Regelungen des Gesetzesentwurfs

1. Voraussetzungen der Sonderabschreibung

• Es muss sich um neue Wohnungen handeln. Der Bauantrag muss nach dem 31.12.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt worden sein.
  Hinweis: Wird die Wohnung gekauft, muss sie im selben Jahr fertiggestellt worden sein. Die Sonderabschreibung steht dann nur dem Käufer zu, nicht dem Hersteller.
• Die Wohnung muss in Deutschland oder in der EU bzw. im EWR liegen.
  Hinweis: Der Gesetzgeber will günstigen Wohnraum in Deutschland schaffen, vor allem in den Ballungsgebieten, fördert aus europarechtlichen Gründen aber auch die Schaffung günstigen Wohnraums z.B. in Portugal oder Griechenland.
• Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den neun Folgejahren vermietet werden.
  Hinweis: Ein vorübergehender Leerstand ist unschädlich, wenn die Vermietung beabsichtigt ist. Die Miete muss mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen; anderenfalls wird die Überlassung als unentgeltlich angesehen und ein steuerlicher Verlust nicht anerkannt. Der Gesetzgeber fördert also die Schaffung günstigen Wohnraums, verlangt aber, dass die Miete nicht zu niedrig sein darf.
• Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Hinweis: Durch anschaffungsnahe Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung kann die Obergrenze überschritten werden. Die Sonderabschreibung ist dann rückgängig zu machen.

2. Rechtsfolgen

• Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den drei Folgejahren können jährlich bis zu 5 % als Sonderabschreibung geltend gemacht werden, in vier Jahren also bis zu 20 %.
  Hinweis: Die Sonderabschreibung wird zusätzlich zur regulären Abschreibung von jährlich 2 % für Vermieter gewährt, so dass in den ersten vier Jahren insgesamt 28 % der Kosten abgeschrieben werden können. Für Unternehmer beträgt die reguläre Abschreibung jährlich 3,33 % (für vier Jahre: 13,33 %), so dass sich in vier Jahren Abschreibungen von bis zu 33,33 % ergeben.
• Allerdings wird die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung auf 2.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche beschränkt.
  Hinweis: Unter steuerlichen Gesichtspunkten sind Herstellungskosten im Rahmen von mehr als 2.000 € bis zum Höchstbetrag von 3.000 € pro Quadratmeter nicht erforderlich.
• Die Sonderabschreibung wird letztmalig im Veranlagungszeitraum 2026 gewährt.
  Hinweis: Dies gilt auch dann, wenn der vierjährige Sonderabschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist. Dem Steuerpflichtigen geht dann die Sonderabschreibung zum Teil verloren.
• Die Sonderabschreibung wird rückgängig gemacht,
  • wenn die Wohnung in den ersten Jahren nicht vermietet wird oder eine Vermietung nicht beabsichtigt ist,
  • wenn die Obergrenze von 3.000 € durch anschaffungsnahe Aufwendungen überschritten wird (s.o.),
  • wenn die Wohnung in den ersten zehn Jahren steuerfrei verkauft wird.
    Hinweis: In der Regel wird der Verkauf in den ersten zehn Jahren steuerpflichtig sein, und zwar entweder als gewerbliche Einkünfte (bei Unternehmern bzw. gewerblichen Grundstückshändlern) oder als Spekulationsgewinn. Ein steuerfreier Verkauf ist nur dann denkbar, wenn der Steuerpflichtige ein eigenes Grundstück bebaut hat, das er schon länger in seinem Besitz hatte, und er nicht gewerblich tätig ist.

Quelle: Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnneubaus (BT-Drucks. 19/4949 v. 12.10.2018)