Keine erbschaftsteuerliche Begünstigung für Wohnungsvermietungsgesellschaft

Ein Vermietungsunternehmen gilt erbschaftsteuerlich nicht als begünstigtes Betriebsvermögen, wenn sie lediglich Wohnungen vermietet; dies gilt auch bei einer Vielzahl vermieteter Wohnungen. Die erbschaftsteuerliche Begünstigung ist nur zu gewähren, wenn neben der Vermietung noch Zusatzleistungen wie z.B. die Gebäudereinigung oder die Bewachung erbracht werden.

Hintergrund: Erbschaftsteuerlich wird Betriebsvermögen begünstigt, indem es zu 85 % bzw. - unter bestimmten Voraussetzungen - sogar zu 100 % steuerfrei bleibt. Diese Begünstigung gilt grundsätzlich nicht für unproduktives Verwaltungsvermögen wie z.B. Geld oder Forderungen oder für vermietete Grundstücke. Allerdings geht die Finanzverwaltung bei Vermietungsgesellschaften, die mehr als 300 Wohnungen vermieten, von begünstigtem Betriebsvermögen aus.

Streitfall: Der Kläger erbte von seinem Vater einen Anteil an einer Kommanditgesellschaft, die fünf Mietwohngrundstücke mit insgesamt 37 Wohnungen und 19 Garagen vermietete. Er machte eine Steuerbefreiung von 85 % geltend, die das Finanzamt nicht anerkannte.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

  • Vermietete Grundstücke und Wohnungen gehören grundsätzlich nicht zum begünstigten Betriebsvermögen. Etwas anderes gilt u.a. aber dann, wenn die Vermietung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert.
  • Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb erfordert eine gewerbliche Tätigkeit. Eine Vermietung ist aber nicht gewerblich. Für die Gewerblichkeit reicht es nicht aus, wenn die Tätigkeit ertragsteuerlich, also einkommen-, gewerbe- oder körperschaftsteuerlich, aufgrund ihrer Rechtsform als gewerblich behandelt wird, z.B. bei einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG oder einer GmbH. Auch bei diesen Rechtsformen ist die Vermietung generell nicht gewerblich und begründet daher keinen - erbschaftsteuerlich begünstigten - Geschäftsbetrieb.
  • Um eine – nicht begünstigte – Vermögensverwaltung handelt es sich auch dann, wenn das Vermietungsunternehmen einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb unterhält. Ein solcher Geschäftsbetrieb ist nämlich nicht mit einem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb identisch.

Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ist nur dann anzunehmen, wenn der Vermieter originär, also nicht nur aufgrund seiner Rechtsform, gewerblich tätig ist. Dies ist der Fall, wenn er Zusatzleistungen erbringt, die über das normale Maß einer Vermietertätigkeit hinausgeht. Hierzu gehören z.B. die Bewachung des Gebäudes, die Reinigung der Wohnungen, der Wechsel der Bettwäsche oder die Bereitstellung eines Aufenthaltsraums mit Fernsehapparat und eines Krankenzimmers einschließlich Bestellung eines Hausmeisters. Eine gewerbliche Tätigkeit ist auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter eine Unternehmensorganisation benötigt, weil sich aufgrund der Natur der Vermietung schnelle Mieterwechsel ergeben.

Hinweise: Der BFH widerspricht der Auffassung der Finanzverwaltung, die bei großen Vermietungsunternehmen mit mehr als 300 Wohnungen die erbschaftsteuerliche Begünstigung für Betriebsvermögen gewährt. Der BFH verlangt für diese Begünstigung eine echte "gewerbliche" Vermietungstätigkeit, bei der Zusatzleistungen erbracht werden. Dies könnte z.B. bei der Vermietung von Ferienwohnungen oder bei Pflegeheimen zu bejahen sein, nicht aber für normale Wohnungsbaugesellschaften.

Das Urteil betrifft zwar die Rechtslage für 2011, gilt jedoch auch für die neue Erbschaftsteuerreform 2016. Denn auch hier ist für die erbschaftsteuerliche Begünstigung ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb erforderlich.

Quelle: BFH, Urteil v. 24.10.2017 - II R 44/15, NWB

Hinweis: Dieser Artikel ist vom 14.03.2018. Bitte achten Sie darauf, dass Informationen zu der genannten Thematik bereits überholt sein könnten.

NWB Rechnungswesen - BBK
bpo 2015:Gesetze&Urteile;bpo 2015:Steuerrecht

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